Україна впевнено крокує в епоху інформаційних технологій та діджиталізації. Багато зусиль докладається для того, щоб створити державу у смартфоні та надати можливість громадянам отримувати всі державні послуги онлайн.

Звичайно, обходиться це цифрове перетворення не без казусів, оскільки неможливо створити єдину інформаційну систему, яка буде працювати без перебоїв, коли не у всіх регіонах країни є якісний інтернет, технічне забезпечення, навички у користувачів та наявна велика кількість документів різних державних взірців у громадян, які посвідчують їх права. 

Хоча онлайн-сервіси ще не працюють досконало, законодавці продовжують вносити зміни у нормативно-правові акти, зміст яких зводиться до автоматизованих процесів програмного забезпечення.

05.12.2019 р. був прийнятий Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо протидії рейдерству» (далі – Закон). 

Сьогодні ми розглянемо норми, які врегульовують відносини в сфері оренди земельних ділянок.

І. Закон України «Про оренду землі» нарешті доповнено розмежуванням понять «дата укладення договору» та «дата виникнення права оренди».

Що це означає? Строк дії договору оренди землі буде обчислюватись від дати його укладення, а не від дати державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Розмежування цих понять значно спростить процедуру обчислення строку дії договору та виключить багато спірних питань між сторонами щодо вчасності повідомлення орендодавця орендарем щодо намірів поновлення дії договору оренди на новий строк.

Звертаємо Вашу увагу, що дата укладення договору оренди землі – це істотна умова договору оренди земельної ділянки!

ІІ. Статтю 19 Закону України «Про оренду землі» доповнено частиною, в якій забезпечено право орендаря на поновлення договору оренди, якщо строк дії договору оренди землі, що не містить умови про його поновлення, закінчився у день або після смерті орендодавця, шляхом подання заяви до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця. В такому випадку орендар втратить право оренди земельної ділянки тільки в день реєстрації права власності спадкоємцем або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.

Єдиним незрозумілим нюансом залишається те, яким чином оформляється поновлення такого договору оренди земельної ділянки: 

• автоматично внесенням відомостей в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно державним реєстратором 
• чи укладається додаткова угода до договору оренди земельної ділянки між орендарем та особою, яка управляє спадщиною? Практика покаже.

ІІІ. Законодавцем внесено обмеження щодо зміни розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

ІV. Додано право Орендодавця вимагати від орендаря дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та території, які особливо охороняються. Раніше ця функція була покладена на органи Держгеокадастру, тому логічним виникає питання: чи може вимагати Орендодавець дотримання вищевказаних режимів, якщо вони не зареєстровані у встановленому законом порядку як обмеження у використанні земельної ділянки? 

Які наслідки не зазначення про ці обмеження у самому договорі оренди земельної ділянки?

V. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк. 

Для цього необхідно:

• не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору надіслати орендодавцю лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк;
• додати проєкт договору.

Орендар втрачає переважне право на укладення договору оренди землі, якщо:

• не досягнута згода по істотним умовам договору;
• змінюються межі або цільове призначення земельної ділянки.

Новелою законодавства є доповнення Земельного кодексу України статтею 1261, яка визначає умови та процедуру поновлення договорів оренди земельних ділянок, крім земель державної та комунальної власності, на яких не розташовані будівлі або споруди орендаря.

Договори, які будуть містити умову про поновлення договору після закінчення його строку, можуть бути поновлені на тих самих умовах і на той самий строк без вчинення сторонами договору письмового правочину та за відсутності заяви про виключення відомостей про поновлення договору з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно – АВТОМАТИЧНО.

Подання заяви однією зі сторін договору до  Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про виключення відомостей про поновлення договору оренди землі має відбутись не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору. В цей же строк орендар має направити орендодавцю лист-повідомлення та проєкт договору про намір поновити договір оренди земельної ділянки. Оскільки законодавчо не передбачено повідомлення орендаря про подання заяви до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про виключення відомостей про поновлення договору орендодавцем, вважаємо, що колізія цих норм може призвести до виникнення спорів між сторонами договору оренди земельних ділянок, де орендар не буде мати жодних аргументів на оскарження такого рішення. А все тому, що згідно ч.5 ст.12 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними й можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом.

Замість висновку

Нововведення, які очікують на тих, хто укладає договори оренди землі після 16.07.2020 р.:

• умова про поновлення договору оренди земельної ділянки має бути передбачена самим договором;
• умову про поновлення договору оренди землі забороняється вказувати у договорах оренди земель державної та комунальної власності, якщо на таких ділянках не розташовані будівлі та/або споруди орендаря або набувача права користування земельною ділянкою;
• поновити договір оренди землі можна буде за «мовчазною згодою», якщо така норма прописана у договорі;
• заборона змінювати розмір орендної плати за земельні ділянки право оренди щодо яких набуте на земельних торгах;
• нові положення не стосуватимуться договорів, укладених до набрання чинності Законом.

Таким чином, ми з Вами стаємо свідками становлення нового різновиду державного регулювання господарських відносин між суб’єктами. Зміна договірних відносин, яка проходить за допомогою автоматизованої системи і не потребує волевиявлення сторін – це новела, результати якої нам ще доведеться розібрати на практиці та зробити висновки.

Час покаже. 

Валентина Непійпова

юрист, виконавчий директор ОР «ООРЗ»