Пандемія зачепила всі галузі економіки, змінила довгострокові плани та навчила прораховувати ситуацію тут і зараз. Проте, короткострокові плани можливо і варто складати. Про те, що сприятиме розвитку CRE у 2021 році, розповіла Mind керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine Марина Гуревич.
Згідно з дослідженням Real Estate Outlook 2020, який підготували NAI Global, фахівці з комерційної нерухомості (CRE) розглядають обмежену кількість секторів, які будуть розвиватися в 2021 році, а саме – електронна комерція, медичні установи та державний сектор. Ці напрямки розглядаються як рушійні для економіки в 2021 році, і яскраво ілюструють рівень життя та можливості для розвитку в пандемічні часи.
Ми, зі свого боку, бачимо подальший розвиток ритейлу в Україні у 2021 році та маємо на меті докласти ще більших зусиль для залучення більшої кількості світових брендів, такого рівня як ІКЕА, в українські ТРЦ.
За прогнозами, Україна серед країн з найбільш швидким відновленням ВВП (3-6% за рік). Ритейл становить майже 5% у ВВП країни, Україна 5 рік поспіль серед п’ятірки перших країн Європи по зростанню роздрібного товарообороту, разом з Німеччиною, Нідерландами, Білоруссю та Норвегією (4% – 10%).
Нестабільність як звичка
Звичайно, основна частина респондентів визначила Covid-19 як найбільш негативний фактор впливу на стан ринку не тільки в поточному періоді, але й «у найближчому майбутньому». Іншими питаннями, які викликали занепокоєння, були безробіття, закриття бізнесу, спад нафтової та газової промисловості, зниження цін на нерухомість та збільшення кількості людей, що працюють вдома.
Не зважаючи на незліченну кількість обмежувальних економічний ріст факторів, у звіті зазначено: «Коронавірус є страшним ударом для нашої економіки та способу життя, проте сприйняття його наслідків – хоча воно все ще погане, на рівні 32% – стає більш керованим. Або просто ми звикли до нестабільності».
Що стосується України, то нам вдалося завершити рік набагато краще, ніж було прогнозовано на початку пандемії, а ринок видновлювався найбільш активно серед Європейських країн. За рахунок ритейлу економіка змогла подолати перешкоди та адаптуватись достатньо швидко, але, звісно, були знижки та послаблення з боку орендодавців.
Також існує проблема зниження обсягів введення в експлуатацію в 2020 році, що спричинено не тільки карантинними умовами, а й реформою регулюючих державних органів. Проте, як тільки вони повноцінно відновлять свою роботу, обсяги будівництва та введення в експлуатацію можуть значно зрости.
«Ефект Амазона» vs ТРЦ
Більше половини респондентів (57%) повідомили, що «ефект Амазона» повинен був мати ще більший вплив на їхні ринки CRE; третина очікувала, що цей ефект буде сильним (33%), і лише 8% зазначили, що зараз він матиме менший вплив. Хоча названа на честь гігантського інтернет-магазину, ця тенденція також включає інші продуктові та роздрібні магазини, що представлені в онлайні.
Це збігається з іншими дослідженням та звітам як у США, так і за кордоном, де електронна комерція посідає вагомі позиції, що підштовхує авторів звіту до висновків, що електронна комерція буде «стійким трендом».
В Україні ринок e-commerce зріс більше ніж на 40% (за даними EVO) та досяг відмітки у 105 млрд грн (Німеччина – більше $30 млрд, Велика Британія – близько $52 млрд), також зросла частка онлайн-оплат (до 50%). В цілому, українські підприємства змогли досить ефективно адаптуватись до діджиталізації – від кав’ярень до крафтових українських виробників, які власними силами створили сприятливі умови для роботи в онлайн-форматі.
Українським «Амазоном» можна назвати «Розетку», яку наздоганяє «Епіцентр». Але онлайн все ще становить меньше 9% (7% – у минулому році) від всіх покупок українців. Для порівняння, в Китаї цей показник на рівні 30%, а світовий дохід e-commerce складає $3,5 млрд. Тому онлайн все ще не є таким загрозливим конкурентом для офлайну, але ТРЦ України необхідно залучатися до світового тренду омніканальності.
В онлайні, наприклад зростає частота покупок, але зменшується середній чек, в офлайні ж навпаки – під час карантину люди стали ретельніше відбирати місця для шоппінгу та робити це рідше, але на більші суми. Найбільший приріст, звичайно, прийшовся на медичні товари та зоотовари.
Але навіть у разі повної діджиталізації, ТРЦ залишиться як маркетплейс та місце для сімейного дозвілля, адже ми прямуємо до тренду шоппінгтеінменту, при якому розваги займуть близько 50% ТРЦ.
Друге дихання: гнучкі офісні та логістичні приміщення
Інші зміни, які можна простежити в період пандемії, включають підвищену гнучкість щодо умов оренди і навіть поступки на оренду. Приблизно чотири з п'яти респондентів відзначили гнучкість орендодавців, щоб залучити або утримати орендарів, тоді як сім з десяти відповіли, що пропонують поступки на оренду на ринку офісів. Лише 6% зазначили, що спостерігають зростання орендної плати.
У сукупності результати опитування відображають партнерство та співпрацю, які, на думку багатьох фахівців CRE, формують синергію орендодавця, брокера та орендаря в умовах пандемії.
Ближче до кінця 2020 року дані чітко демонструють, що сектор промислової нерухомості був найсильнішим серед інших напрямків, а звіт показує, що як агенти, так і брокери вважають, що цей напрямок буде процвітати протягом наступних шести місяців, 82% з яких стверджують, що промисловий ринок залишатиметься в топі.
Більше половини (54%) учасників опитування повідомили, що їхні промислові ринки вже повернулись до рівня, який в них був до пандемії.
У часи пандемії та активного розвитку store-to-me, велика кількість ритейлерів зацікавлені у пошуках високотехнологічних складських та логістичних приміщень у центральних районах міста, щоб мінімізувати час та вартість доставки продукції до споживача, і почали розглядати свої магазини як шоу-руми, які можуть зберігати продукцію у необхідних обсягах та бути хабом, які обслуговують, в тому числі, і міжнародні доставки.
Розвиток онлайн торгівлі та подальша експансія ритейлу зберегли та покращили попит на складські пиміщення – ринок складської нерухомості Києва та передмістя виявився найстійкішим до умов карантину. Цьому слугувало збільшення обсягів e-commerce та постійне відкриття нових точок продуктового ритейлу. Нова пропозиція стала рекордною за декілька останніх років та майже досягла значення 90 000 м кв., а загальна пропозиція перетнула межу 2 млн м кв. Орендні ставки лишаються на рівні 2019 року та сягають $6. Поглинання вже декілька років коливається в межах 175 000 – 190 000 м кв., а рівень вакантності – 2 – 3%.
Майже нульова вакантність на складах у межах Києва – саме вони потрібні для швидкої доставки онлайн-замовлень, обсяг яких постійно збільшується. У 2021 році можна очікувати розвиток ринку складських приміщень, що включає вихід нової пропозиції на рівні 2020 року.
Останні роки простежується зростання активності на ринку офісної нерухомості, не тільки девелопмент, а й реконструкція існуючих будівель у офісні проєкти. Гнучкі офіси набирають обертів популярності в Україні, бізнес-середовище стає все більш динамічним і потребує швидких змін, а такі адаптивні місця, як коворкінги дозволяють постійно змінювати площі оренди, не витрачатись на ремонт та інфраструктурні елементи, а також мати комфортний спільний простір.
Упродовж 1-го півріччя 2020 року у Києві відкрилось 10 нових коворкінгів загальною площею понад 23 000 м.кв. Таким чином, наявність об’єктів такого формату в столиці збільшилася на 35%. Це у 2015 році гнучкі офіси займали лише 20 000 м.кв. Сьогодні це 86 600 м.кв. Усього в сегменті працює майже 30 вітчизняних і міжнародних операторів.
Цільовою аудиторією для коворкінгів є ІТ-компанії, креативні підприємства, стартапи – саме ці сегменти наразі активно розвиваються в Україні та можуть адаптуватись до невизначеного середовища. Для того, щоб розуміти в якому напрямку рухається ринок в Україні створюється Асоціація коворкінгів України, яка покликана допомогти українським гравцям адаптуватись та бути на часі, оптимізувати та популяризувати галузеві дослідження та внести зміни до законодавчої бази України, в якій зараз відсутня вірна та повна термінологія стосовно гнучких офісів та коворкінгів.
Повернення до норми
«Комерційна нерухомість в довгостроковій перспективі є стійкою, оскільки всі сторони бачать, що нерухоме майно залишається сильною цінністю, навіть у важкі часи», – зазначив Джей Ольшонський, президент та генеральний директор NAI Global. «Ми віримо, що побачимо інтерес, який повернеться пізніше цього року», – додав він.
ТРЦ все одно не зможуть бути замінені онлайн-форматом, тому що українським користувачам та покупцям потрібно побачатити товари на власні очі і в нас все ж таки ще не так прижився онлайн-шоппінг та онлайн-примірювання, хоча активно розвиваються сервіси з доповненою та віртуальною реальністю, разом з e-shopping та store-to-me форматами.
Кількість користувачів та час проведений онлайн зростає, але конверсія все ж таки падає, тому що споживач потребує більшої персоналізації контакту, а максимальна максимізація поки що наявна лише в офлайн форматі.
Ринок України ще не є насиченим міжнародними брендами, тому розвитку ТРЦ буде спряти, в тому числі, вихід на ринок нових брендів, наразі в Україні представлено лише 30% від світових брендів, а враховуючи, що український ринок відновлювався швидше за європейські ринки, то саме зараз інтерес світових ритейлерів значно поглибився до нашого ринку.
Навіть є можливість розвитку туристичного шоппінгу, враховуючи фактор легалізації казино, що зробить українські міста ще більш привабливими для іноземців, тому цікавими залишаються формати регіональних ТРЦ. Слід також зазначити розвиток нових форматів ритейлу, як сlick & collect, рick-up точки, рhygital stores, інтерактивні магазини.
Разом в триваючим трендом відтоку в гнучкі офісні простори, орендодавці, що пропонують послуги класичної довгострокової оренди в наступному році відчують нестачу попиту, що продовжить понижувальний тиск на орендні ставки. Оптимальний підхід для адаптації під такі структурні зміни – пристосування до «нового» орендаря, адже ринкова влада перейшла саме до орендаря.
Так, для прикладу, оператори гнучких офісів Własne B, Mindspace в Варшаві взаємодіють з класичними лендлордами по системі договорів управління – таким чином, класичний БЦ здається за форматом коворкінгу, і управляється професійним оператором, але контракти укладаються безпосередньо і дохід отримує власник об'єкта, а коворкінг-оператор диверсифікує діяльність, отримуючи додатковий дохід до основного бізнесу.
Не зважаючи на зростаючі капітальні витрати на загальні зони (які і без використання гнучких офісів ростуть завдяки вимогливості орендарів до інфраструктури і виду БЦ), підвищений інтерес орендарів, тарифікація контрактів по місцям і на короткостроковий період, призводять до більш високої прибутковості і заповнюваності об'єктів – за розрахунками NAI Ukraine, середня ставка з м.кв. в київських реаліях вище на 15-30% в залежності від об'єкта і розташування.
У своїх проєктах NAI Ukraine також пропонує клієнтам використання подібної моделі – коофісу – в якій передбачається гнучка оренда від столу до стандартного офісу, з усією коворкінговою інфраструктурою.
За матеріалами Mind
